Mentionsy

Z jednej strony jest trochę rozczarowujący ten rok, ponieważ nie osiągnęliśmy tych samych wolumenów co w 2024, a taka była nadzieja, ale z drugiej strony jest bardzo pozytywny, bo pokazuje bardzo dobre trendy.

Nie zrobiliśmy tych wolumenów w zeszłym roku, przede wszystkim dlatego, że pewna liczba transakcji o dużej wartości przetoczyła się na ten rok.

Można było się tego spodziewać, bo te transakcje nie są proste, dotyczą asetów, które są, jak to niektórzy mówią, zmęczone, czyli są rozmowy oczywiście o capexie i tak dalej, ale te transakcje się wydarzą.

I wydaje mi się, że 2026 to będzie rok retailu, retail będzie rządził i ja bym obstawiał, że retail to będzie połowa wolumenu transakcyjnego w Polsce albo blisko połowy.

My sami w Dentons pracujemy w tej chwili nad ośmioma czy dziewięcioma transakcjami retailowymi różnej skali, ale przeważnie bardzo dużymi.

Tam 4 czy 5 z nich to są portfelowe transakcje.

I one wszystkie najpóźniej w czerwcu się mają zamiar zamknąć.

To nad czym pracujemy to jest dobrze powyżej miliarda euro.

Mieliśmy kilka ciekawych transakcji takich repurposingowych, czyli kupujemy jakieś aktywo, które zmienimy na coś innego.

To dotyczy coraz częściej tych centrów handlowych pierwszej generacji, które być może utraciły swój walor jako właśnie centrum handlowe, ale są przeważnie w dobrych lokalizacjach.

które gdzieś tam dwadzieścia, dwadzieścia parę lat temu zostały zabezpieczone w centrach miast albo gdzieś w pobliżu centrów miast i to w tej chwili są dobre lokalizacje na coś innego, przeważnie oczywiście na mieszkaniówkę.

To, co jest ciekawe i to, co będzie w tym roku ciekawe, to to, że rynek retailowy to będzie w jakiejś tam części sektor właśnie retail parków, ale w większej części moim zdaniem to będą centra handlowe.

Inaczej niż powiedzmy w zeszłym roku czy dwa lata temu, gdzie retail parki były bardzo modną klasą aktywów.

Tu też będzie finalizowanych kilka transakcji na portfelach, o których wiemy.

Natomiast wydaje mi się, że większą masę, większy wolumen zrobią transakcje na centra handlowe.

Bierzemy udział w nowych inwestycjach.

Jedną z takich inwestycji i nowych dewelopmentów będzie Centrum Handlowe w Wilanowie.

I to jest ciekawe, dające wiele optymizmu z różnych przyczyn.

Naprawdę minęło bardzo dużo czasu, odkąd duże centrum handlowe było zbudowane w Polsce.

Retail przechodził bardzo trudny czas od 2017-18 roku, gdzie wyceny centrów handlowych bardzo poszły w dół.

To się bardzo pogłębiło później w covidzie.

Centra handlowe jako takie przestały być w ogóle interesującą klasą aktywów na pewien czas.

Z takiego paradygmatu sprzed 10 lat, gdzie się mówiło o tym, że im więcej można wydać pieniędzy jednym strzałem, tym lepiej, przeszliśmy do paradygmatu, że im mniej pieniędzy się wydaje w jednym strzale, tym lepiej, czyli ludzie wolą kupić retail park za 15 milionów euro, niż centrum handlowe za 300 milionów euro.

Ale to znowu wróci, bo te mody nigdy nie trwają wiecznie i wydaje mi się, że wycena centrów handlowych w tej chwili jest na tyle atrakcyjna, że one definitywnie powrócą do łask inwestorów, co jest połączone również z tym, że wydaje się, że e-commerce osiągnął jakieś tam swoje plateau i już raczej tam nie przebija jakiegoś sufitu.

Ale wracając właśnie do tej inwestycji, o której mówiliśmy, jest to również bardzo ciekawe z tej perspektywy, że w tego typu przedsięwzięciach, w tego typu joint ventures bierze przeważnie udział z jednej strony deweloper, a z drugiej strony jakiś pasywny inwestor, który dostarcza kapitał.

A tu mamy do czynienia z dwoma...

Citrus i Apsys mają kompetencje developerskie i bardzo mi się podoba takie ich podejście, że jedni od drugich się uczą, że oni próbują zrobić takie równanie typu 2 plus 2 jest 5.

To jak my połączymy swoje kompetencje, gdzie my tu jesteśmy mocni w tym i w tym.

Citrus ma również Auchan, Decathlon czy Leroy Merlin.

Z kolei Apsys jest mistrzem w układaniu tenant mixu i ma wspaniałe inwestycje wielkiej skali typu manufaktura czy poznania w swoim portfelu.

Wydaje się, że to połączenie będzie bardzo, bardzo, bardzo ciekawe.

To, co zobaczyliśmy w 2025 roku w przeciwieństwie do wcześniejszych paru lat, to powrót aktywów klasy premium na przykład na rynku biurowym.

Ale to nie dlatego, że wcześniej one się nie podobały, a teraz się podobają, tylko dlatego, że one doszły do takiego poziomu cenowego, który jest akceptowany.

Z drugiej strony stopy procentowe na tyle spadły, że ta przestrzeń pomiędzy yieldem a kosztem finansowania zrobiła się na tyle interesująca, że powróciliśmy do aktywów biurowych.

Jest to również kwestia cyklu koniunktury, na przykład w Warszawie, gdzie wiemy, że przez jakiś tam czas wiele nowej powierzchni biurowej na rynek nie będzie dostarczone.

Więc robi się z powrotem może troszeczkę rynek wynajmującego.

Również praca hybrydowa przestaje straszyć inwestorów.

Z jednej strony dlatego, że pewien jakiś tam format pracy hybrydowej, o ile przetrwał, a przetrwał w niektórych oczywiście branżach, już się rynek z tym pogodził.

I najemcy przeważnie już dostosowali swoje powierzchnie wynajmowane do rzeczywistych potrzeb.

Ten taki straszak pracy hybrydowej, pracy zdalnej już z tym straszakiem nie jest.

Przy założeniu, że te wyceny będą atrakcyjne,

Jak najbardziej ruch na rynku biurowym powinien być.

Magazyny, jak coś się bardzo, bardzo szybko rozwija, to jest duża szansa na to, że się szybko zatrzyma i że gdzieś tam się okaże, że może tych metrów kwadratowych jest całkiem dużo.

Jeżeli rzeczywiście połowa naszych metrów kwadratowych magazynowych została zbudowana gdzieś tam od 20 czy 19 roku, no to znaczy, że ten rozwój był bardzo szybki i dużo transakcji było zrobionych.

W tej chwili bardzo często słyszymy, że taniej jest kupić niż zbudować.

Jeżeli taniej jest kupić niż zbudować, to gdzieś ten rynek stanął na głowie i musi to być jakoś tam przetrawione.

My jesteśmy w tej chwili pewnie w takiej fazie, gdzie oczywiście będą i są transakcje na rynku magazynowym, natomiast one muszą być odpowiednio wyceniane.

Bardzo jestem ciekawy, jak się będzie rozwijał rynek retail parków, bo moim zdaniem są duże podobieństwa w tempie rozwoju retail parków z tempem rozwoju parę lat temu magazynów.

Ten rynek może się nasycić i wydaje mi się, że podejście inwestorów będzie coraz bardziej wybiórcze, bo jeżeli sobie wyobrazimy skrzyżowanie dwóch dróg w pewnej odległości od miasta powiatowego i na jednym...

W tym rogu już istnieje Retail Park, ale trzy pozostałe rogi oferują też taką planistyczną możliwość.

A nie daj Boże, że już na jednym trwa budowa.

To jest jakiś znak zapytania, bo Retail Parki łatwo się kanibalizują.

Kilka fajnych transakcji w tym roku się zamknie.

Zobaczymy co dalej, bo ten rozwój jest bardzo, bardzo dynamiczny.

Nie wydaje mi się, żeby się bardzo zmieniły źródła kapitału w tym roku w stosunku do poprzedniego.

Będzie dominował kapitał z regionu, pewnie głównie czeski i węgierski.

Będziemy mieli na pewno trochę kapitału polskiego, tylko ten kapitał polski on jest dość anonimowy, on się wciąż nie organizuje, nie ma jakiejś takiej formy zorganizowania niestety wciąż tego kapitału w Polsce.

Mamy kapitał amerykański, który się rozpycha, ale głównie pod jednym, może dwoma brandami.

Ja bym tego jeszcze nie traktował w ten sposób, że wraca wielka fala pieniędzy amerykańskich, pieniędzy z oceanu.

To nie są duże wolumeny, ale tego trochę jest.

Natomiast jeżeli chodzi o to, co ten rynek żywiło w poprzedniej dekadzie, powiedzmy, czyli kapitał niemiecki, kapitał azjatycki, dużo kapitału amerykańskiego, no to na to myślę, że jeszcze chwilę poczekamy.

Ja często to powtarzam, że kapitał instytucjonalny kupuje drogo, sprzedaje tanio.

Póki co mamy taki mądry, elastyczny, dostosowany kapitał właśnie z regionu, który po prostu przeniesie te aktywa dla nich do lepszych czasów.