Mentionsy

Gromadź oszczędności, ciesz się życiem, inwestuj i pomagaj innym.

Ja się nazywam Marcin Ibuć, a Ty słuchasz właśnie audycji o zdrowym i sensownym podejściu do życia i pieniędzy.

Jeśli w 2026 roku planujesz kupić dla siebie nieruchomość, to witam w klubie.

Sam poluję na mieszkanie, frustruję się cenami i widzę jak przytłaczające potrafi to być zadanie.

czy nieruchomości potanieją, co ze stopami procentowymi i wysokością rat, ile kredytu dostaniesz i jaki wkład własny jest potrzebny.

Oczywiście, jak przystało na odcinek z serii ranking kredytów hipotecznych, zaprezentujemy też konkretne, najtańsze oferty kredytów mieszkaniowych na początku stycznia 2026.

Jeśli chcesz przeskoczyć od razu do tych ofert, to przewiń do tej minuty.

W ogóle porównywanie ofert jest mega ważne, gdy rozglądasz się z zafinansowaniem nieruchomości, ponieważ w skrajnym przypadku możesz przepłacić bankowi 183 896 zł, bo tyle wynosi różnica pomiędzy najtańszym, a najdroższym kredytem na początku 2026 roku.

Szczegóły najatrakcyjniejszych ofert oraz ich warunki możesz też bezpłatnie sprawdzić i pobrać na blogu.

No każdy chciałby wiedzieć, co się stanie z cenami mieszkań i domów.

Ale nikt nie ma szklanej kuli.

To powiedziawszy, i tak sprawdźmy co wróżą eksperci, którzy śledzą ten rynek na co dzień.

I po lekturze kilku większych raportów analitycznych mam dla Ciebie takie trzy esencjonalne wnioski.

Po pierwsze, nikt nie prognozuje dużych ruchów cenowych.

Po drugie, większość analityków zakłada, że wraz z upływem miesięcy ten rynek mieszkaniowy w 2026 roku ożywi się, no i ceny zaczną łagodnie rosnąć.

Na własnym przykładzie powiem jednak, że czekanie na ten idealny moment cenowy bardzo często kończy się tym, że kupujesz drożej, tylko później.

Główny powód to już dokonane obniżki stóp procentowych, bo im niższa stopa Narodowego Banku Polskiego, tym niższe są raty kredytów, tym większa zdolność kredytowa, łatwiej o kredyt i popyt na mieszkania rośnie.

I w danych widać już w liczbie udzielonych kredytów, że ta maszynka hipoteczna rozkręca się prawie od roku.

Skoro mieszkania nie chcą tanieć, to może chociaż kredyty?

I tu mam lepsze wieści, bo kredyty już potaniały.

Praktycznie taką samą drogę przebył główny składnik kosztu hipotek, czyli WIBOR.

W kalkulatorze z naszego kursu kredyt hipoteczny krok po kroku policzyłem tak na szybko, że przy kredycie na pół bańki na 30 lat taki scenariusz półpunktu procentowego stóp w dół oznaczałby jeszcze ratę niższą o jakieś 150 zł miesięcznie.

Niższe stopy to nie tylko niższa rata, ale to także większa zdolność kredytowa.

I jak ona się dzisiaj kształtuje?

Tu najwyższa pora już zaprosić praktyka z ponad 20-letnim stażem.

Może nie wprost łatwiej, ale z całą pewnością można dostać większy kredyt przy tych samych dochodach.

Ile kredytu mogę dziś dostać przy swoich zarobkach i jak to Sebastian oszacować?

Oczywiście dysponujemy narzędziami bankowymi, konkretnie kalkulatorami bankowymi, które pozwalają nam tą zdolność oszacować.

No i naturalnie im wyższe zarobki, tym większa zdolność kredytowa.

Czyli czy trzeba wyłożyć te 10, 20, 30% z własnej kieszeni?

Pierwszy wariant, który najczęściej u nas występuje, to klienci, którzy posiadają 20% wkładu własnego.

Druga grupa klientów to klienci, którzy mają wkład własny mniejszy niż 20%, ale większy niż 10% i ci klienci mają już pewne ograniczenia, bo jest tylko 7 dostępnych banków.

I kredyt jest droższy niż przy tym pierwszym wariancie.

A jak ktoś zupełnie nie ma wkładu własnego, a chce nabyć swoje mieszkanie, to jest trzecia opcja, rodzinny kredyt mieszkaniowy.

Czyli rzeczywiście ten poziom 20% wkładu własnego to taki złoty standard, który pozwala uzyskać potem tańszy kredyt.

I przy tej okazji muszę wspomnieć o zasadzie, którą, żelaznej zasadzie, którą Marcin popularyzuje na tym kanale od lat przy kredytach, mianowicie zasadzie 30-20-20, czyli rata niech nie przekracza 30% dochodu netto,

A jeśli musisz tę zasadę naginać, to luzuj od końca, czyli najpierw dłuższy okres kredytowania, potem niższy wkład własny, a dopiero na końcu ewentualnie luzuj ten warunek raty w stosunku do budżetu domowego.

To co trzeba od strony formalnej zaopiekować, żeby nie pogrzebać tych swoich szans na kredyt?

Jeżeli planujesz uzyskać kredyt hipoteczny i planujesz również zmienić swoją pracę, to warto zadbać o kredyt w pierwszej kolejności, zanim wypowiesz umowę, bo z tego robią się różne konsekwencje.

W okresie wypowiedzenia bank nie udzieli Ci kredytu, a jeżeli już zaczniesz pracować w nowej firmie, to bank będzie wymagał, abyś przepracował co najmniej 3 lub 6 miesięcy w zależności od tego, jaką będziesz miał umowę, a to powoduje, że cały proces wydłuży się w czasie.

Więc mówiąc inaczej, własny biznes musisz prowadzić co najmniej 12 miesięcy, aby w ogóle starać się o kredyt.

Dzięki, że wspominasz o tych wymaganiach i załóżmy, że ktoś je wszystkie spełnił, że ma zdolność kredytową na taki kredyt jak potrzebuje, no to jeszcze teraz jest kwestia jak taki kredyt najtaniej zaciągnąć.

I to omówimy już na przykładzie konkretnych ofert najtańszych hipotek na początku stycznia 2026 roku.

Nasz ranking powstaje po analizie ofert 11 banków ogólnopolskich.

Jedynym kryterium, dlaczego dana oferta jest w rankingu wyżej niż inna, to kryterium kosztowe, czyli im mniej, już biorąc pod uwagę te wszelkie koszty, oddasz do banku, tym lepsza pozycja oferty w rankingu.

To wszystko, co omawiamy, plus szczegóły tych ofert, przypominam, znajdziecie na blogu, a my skupimy się teraz na jednym konkretnym przykładzie kredytowym.

I tu szybko tylko wyjaśnię, że właśnie przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego taką ważną decyzją jest wybór formy oprocentowania, bo przy zmiennym oprocentowaniu odsetki obliczane są przy pomocy stawki WIBOR plus jakaś marża banku i w zależności od przyjętego przez bank WIBORu

czy jedno, czy trzy, czy sześciomiesięcznego, ta rata może się nam zmieniać co jeden, sześć miesięcy.

Więc jeśli WIBOR spada, na przykład w oczekiwaniu dalszych obniżek stóp procentowych, to spada też oprocentowanie kredytu.

Wśród naszych klientów coraz więcej osób wybiera kredyty z oprocentowaniem zmiennym.

I to Ci powiem Sebastian, zgadzałoby się mniej więcej z danymi z całej Polski, bo taki raport Amron Sarfin pokazywał, że jeszcze rok temu to była tylko na 10 hipotek jedna tylko z oprocentowaniem zmiennym, a obecnie to już tak 1 czwarta zaciąganych kredytów to są właśnie te z oprocentowaniem zmiennym.

A różnica między nimi jest taka, że osoby, które zaciągały kredyt za procentowanie stałym kilka lat temu, w tej chwili refinansują ten kredyt na dużo lepszych warunkach.

Natomiast osoby, które zaciągają swój pierwszy kredyt, raczej wybierają, tak jak wspomniałem, kredyt z oprocentowaniem zmiennym, dlatego że liczą, że stopy procentowe nadal będą spadać, a ich kredyt będzie taniał wraz z malejącymi stopami procentowymi.

To przejdźmy już do tych cały czas w statystykach jednak popularniejszych kredytów o stałej stopie.

Jak w tym momencie wyglądają te najatrakcyjniejsze oferty?

Zacznijmy od tego, że dużą zmianą jest fakt, że kredyty z oprocentowaniem zmiennym zaczęły być tańsze niż kredyty z oprocentowaniem stałym, chociaż i te mają tendencję malejącą, ale nie tak dynamiczną jak wspomniane wcześniej kredyty z oprocentowaniem zmiennym.

Pierwsza trójka banków to Alior Bank, Velo Bank i BNP Paribas.

Przy czym dwa pierwsze miejsca są to oferty dla stosunkowo wąskiej grupy klientów i nie będę ich szczegółowo omawiał.

Omówię trzeci bank, którym jest bank BNP Paribas, który jest dostępny dla szerszej grupy klientów.

Oprocentowanie w tej ofercie wynosi 5,8 i jest niższe od tego, który ten bank proponował w zeszłym miesiącu.

Marża po pięcioletnim okresie obowiązywania oprocentowania stałego wynosi 1,65 i też jest niższa, bo w zeszłym miesiącu było 1,75.

Całkowite koszty w tej ofercie wynoszą 357 644 zł.

Oferta BNP, jak właściwie większość ofert banków, zawiera również cross-selling, do którego m.in.

No i spadnie, szczególnie, że banki mają ku temu przestrzeń.

Kiedy stopy procentowe byłyby niższe, to banki proponowały marże powyżej 2%.

A czy już teraz widać, żeby banki zwiększały marże?

Nie, właśnie banki nie zmieniają marsz kredytowych.

I tu płynnie możemy przejść do ofert ze zmiennym oprocentowaniem, co jeżeli ktoś obstawia, że te stopy NBP dalej będą spadały, no to mogą okazać się rzeczywiście tańszymi kredytami, przynajmniej w tym najbliższym czasie.

Pierwsza trójka banków to Alior Bank, City Handlowy i Velobank.

Ja natomiast, tak jak poprzednio, skupię się na ofercie, która jest dostępna dla szerszego grona klientów, a tym bankiem jest bank ING.

Całkowite koszty w tejże ofercie wynoszą 355 888 zł.

W tej ofercie pierwsza rata wynosi 3490 zł.

Dzięki Sebastian, to jeszcze uczulmy, że na te najtańsze oferty trzeba zazwyczaj ustawić się w kolejkę i cierpliwie poczekać.

Natomiast tam, gdzie taka decyzja o przyznaniu kredytu jest od ręki, no to warunki są często dużo gorsze.

Tak, to co powiedziałeś, rzeczywiście tak było do tej pory, natomiast w tej chwili się to trochę zmienia, bo na pierwszym miejscu pod względem czasu rozpatrywania wniosków jest oferta ING, która generalnie jest zazwyczaj bardzo dobra.

Trzy tygodnie trzeba zaczekać w banku PKO BP, PKO SZ, M Banku i City Handlowym i cztery tygodnie to jest czas oczekiwania w Santander Banku.

I tutaj jeszcze bym dodał, że mamy dosyć specyficzny okres na chwilę obecną, bo mamy okres świąteczny, który myślę, że miał duży wpływ na czasy rozpatrywania wniosków w poszczególnych bankach, bo w przeszłości wyglądało to trochę inaczej.

Muszę jeszcze wrócić do tego, że przy tych takich ofertach z podium pomijałeś te pierwsze, a omawiałeś takie oferty ogólnodostępne.

No bo są sytuacje, w których da się jeszcze taniej sfinansować nieruchomość niż to, co powiedziałeś.

Mówię o tych trzech specjalnych przypadkach, czyli ekokredyty, rodzinny kredyt mieszkaniowy i oferty branżowe.

Czy możesz coś tak w telegraficznym skrócie powiedzieć, kto może liczyć na te jeszcze niższe raty i jakie warunki trzeba spełnić?

Ten kredyt mogą uzyskać osoby, które kupują mieszkanie na rynku pierwotnym, na rynku wtórnym, bądź osoby, które budują dom, jak i również osoby, które chcą refinansować kredyt z innego banku.

Co prawda mamy tutaj tylko dwa banki, ale jednak i te oferty są lepsze niż oferty...

Żeby dostać taki kredyt, kupowana nieruchomość musi spełniać konkretne kryteria energooszczędności, konkretnie wskaźnik EP.

Tutaj konkretnie branża służb mundurowych, która jest dostępna w Aliorze i w PKO BP.

No i jest jeszcze trzecia grupa, to są pracownicy sektora bankowego i oni też mogą liczyć na specjalną ofertę, na przykład w banku PKO BP.

Sebastian, jest jeszcze taki program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Największą korzyścią tego programu jest to, że nie mając wkładu własnego można dostać kredyt w cenie podobnej do kredytów z 20% wkładem własnym.

czyli możliwość spłaty kredytu przez państwo w momencie, kiedy w trakcie trwania tego kredytu powiększy nam się rodzina o drugie bądź kolejne dziecko.

Pierwszym ograniczeniem jest cena metra kwadratowego mieszkania, które chcemy nabyć.

PKO BP, PKO SA, Alior i Santander.

Nie ma jednak tego złego, co by na dobre nie wyszło, bo taki brak dopłat do kredytów to pewnie dobrze dla stabilności cen nieruchomości.

Jak teraz, Sebastian, wygląda sytuacja tych osób, które już mają zaciągnięty kredyt i chciałyby obniżyć jego koszt?

Ruszył sezon na refinansowanie.

Rzeczywiście klienci się do nas zgłaszają i są w stanie zoszczędzić konkretne kwoty przy przeniesieniu kredytu do innego banku.

I zdecydowanie warto, żeby klienci w pierwszej kolejności zwracali się do swojego banku.

Natomiast nasze doświadczenie jest takie, że banki owszem obniżają oprocentowanie, ale na rynku są mimo wszystko lepsze oferty niż te, które proponują im banki w czasie renegocjacji.

Widzimy mnóstwo możliwości do obniżenia całkowitych kosztów kredytu.

Zapraszamy Was do niego.

Razem z moim blisko 70-osobowym zespołem działamy na terenie całej Polski, a nasza pomoc jest dla klientów całkowicie bezpłatna, bo zgodnie z ustawą nasze wynagrodzenie opłaca bank.

Także zapraszam serdecznie.

Linki do kontaktu z Sebastianem dla Waszej wygody zostawiamy też pod tym filmem.

Obyście trafili na dobre oferty i gładziutko zrealizowali swoje mieszkaniowe plany.